01 |三四线楼市迟暮

关于三四线城市的楼市，本号写过很多篇文章分析，核心观点是：

(资料图片)

大多数三四线城市的楼市，正在走向美人迟暮。

早在2018年棚改熄火之时，我就说过，大多数三四线城市的楼市正在走向谢幕。逻辑很简单，上一轮三四线城市房价跟涨，主要力量就是去库存口号之下启动的货币棚改。

不光三四线城市，很多二线省会城市也是靠这个拉动，比如太原、石家庄、南宁、贵阳等弱省会城市。

货币棚改之下，一些人口流失的三四线城市房价居然也能够逆势上涨。

货币棚改拉动房价模式在于：

央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

简单理解就是地方政府拿着转向棚改的钱去征收棚改户的房屋和土地，大批征收之下，产生了大批购房需求。然后给钱给这些棚改户去买房。

在当时那种经济预期不断向好的大环境下，拿到钱的住户第一时间会去买房，需求和成交推动之下，城市的房价水涨船高，这是为何很多城市人口减少、产业薄弱，房价却能够逆势上涨的缘由。

但这种势头，在2018年戛然而止。2018年年末，国开行明确表态：

棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。

态度转变之下，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

在这种背景下，很多三四线城市的房价启动了调整模式，不过当时调整的幅度并不算大，直到疫情到来，加剧了这一形势，过去三年很多三四线城市的房价调整都比较大。

02 |三四线楼市的困局

货币棚改是三四线城市楼市最大的支撑之一，除了这个最大的支撑已经崩塌外，当下的三四线城市，还面临诸多困局：

困局一：库存量超大。

今年一季度，住建部披露全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

这天量的住房大部分都集中在三四线城市。整体来看，绝大多数三四线城市的房屋供应都严重过剩。

困局二：越来越多的三四线城市人口在减少。

2022年在中国人口见顶转向之下，人口减少城市的数量也在不断增加。

目前已经公布2022年人口数据的249个城市（还有几十个未公布）中，有131个城市人口在减少，减少规模超过一半。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

困局三：不受开发商待见。

由于库存大、人口不断减少，在正常情况下，开发商也会逐渐退出，何况如今大多数开发商都在为了活下去而收缩战略。

所以，我们可以看到，三四线城市的土地成交跌幅在各级别城市中最大。

财政部最新数据显示，2023年1~4月累计已达约1.18万亿元，相比去年同期下降了21.7%。这已经是土地出让金收入自2022年初以来连续第16个月少于去年同期水平。

仅从4月份单月来看，全国卖地收入跌幅已经大幅收窄，跌幅为0.7%。

但分城市来看，只有一线城市能看，二线和三四线城市卖地收入跌幅，仍不忍直视。一线城市已经回涨，4月份的卖地收入上涨了124.48%，二线城市下跌了63%，三四线城市4月份卖地收入下跌了47%。

卖地收入本就是很多城市的主要财政支撑。地方城市主要有两个账本，一个是一般预算内收入（主要是税收），一个是政府性基金预算收入（主要是卖地）。

地方城市启动的大基建、发行的债券、给公务员的工资，很大程度上都依赖卖地收入。

所以我们看到，去年以来卖地收入大跳水之下，很多城市发不出公务员工资，很多城市遭遇债务压力。这里就不用细说了。

困局四：成交量跌麻了。

一季度很多中心城市上演了一波成交量小躁动，但这与很多三四线城市无关，比如本号不久前写的南充。

这座曾经依靠棚改拉起房价的城市，在棚改熄火、人口不断流失的背景下，房价不断下跌。今年前四个月，南充的商品房成交量分别是5689套、1689套、1455套、918套。

制图：城市财经；数据：南房网

成交量只在1月份的春节返乡置业时被拉起来了，此后一路下跌被打回了原形。说明，一季度的楼市小阳春和三四线城市无关，三四线城市的楼市依旧处在低迷中挣扎。

而进入4月份，在中心城市成交量再度转向之下，三四线城市成交量跌得更狠。

根据易居研究院披露的数据显示：

今年4月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为277、1048和571万平方米，环比增速分别为-14%、-24%和-35%。

有此四大困局，意味着大多数三四线城市的调整之路，依旧漫漫，而且很多产业薄弱、人口不断减少的城市，房价最终可能会鹤岗化。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

03 |还有哪些三四线城市能买

上面我一直强调的是大多数三四线城市，那么还有少部分三四线城市，还是可以买的。

当然，必须要经历这一波调整之后，才能买。

在这一波调整之后，还能买房的三四线城市，主要看人口和经济，但人口与经济最终还得产业来依托，所以，判断三四线城市在这波调整之后还能否买，就看一个标准就行了，那就是产业。

全国的确有不少一些城市，拥有很强大的产业，比如很多名不见经传的小县城与县级市。

比如湖南邵东、浙江嵊州、浙江慈溪、浙江诸暨、福建晋江、河南虞城、江苏杭集、江苏丹阳等等。

从行政级别上看，这些城市都只不过是县级市，没有政策资源倾斜，但是他们在自身的努力之下，都闯出了一片天地。

慈溪全国小家电闻名，占领全球30%以上的份额，公牛插座就出自这里，同时也是全国最大的棉拖鞋产业带，每年卖出去的拖鞋可绕地球四圈半。

晋江鞋服闻名世界，我们耳熟能详的安踏、特步和361度都来自晋江。

除了昆山、义乌、慈溪、晋江，全国还有很多名不见经传的县与县级市，具备出色的产业。

比如邵阳下辖的邵东，打火机之都，打火机产业占全球70%的份额。

绍兴下辖的嵊州，领带产业占全国90%、全球80%的份额。

商丘虞城县，钢卷尺占全国85%的市场份额。

杭集的牙刷、丹阳的镜片、平乡的童车、诸暨的袜子、永嘉的纽扣，在全球市场份额中，都是独树一帜。

这些产业，如果放在地级市里面，或许支撑不了一个地级市的繁荣，但在一个县级市中，足以支撑一个县的发展，能够留住本县的人口，乃至能够吸引外地人前来。

楼市的基石是人口和经济，但本质是产业，一个没有产业的城市，房价都是吹起来的，早晚会崩塌。

而一个拥有不错产业的城市，在挤掉泡沫之后，依旧会有不错的支撑力量。